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買房要訣~
我希望 請 讀 我的唇:「 南 摩 阿 彌 陀 佛 」~
2012年8月16日 16點22分 7則回覆
平淡無奇
頭銜 金星葡萄
發言積分 15,731
建立時間 2011年9月5日 14點33分
修改時間 2011年9月5日 14點33分
我是一個前房仲的經紀人
而且當初就是在天龍國的天龍區擔任經紀人
看到這些打房訊息就覺得幸好我離開了這一行
為什麼房價會飆會漲
很多人都會說這是投機客而不是房仲的錯
我只能說這根本就是豪洨
當初在仲介的時候
根本就一直被公司洗腦房價還是低
其他國家的房價多高香港多高上海北京多高
台灣小咖啦
而仲介幫助投機客炒房的方法
舉例來說
小黃是房仲業務經紀人
投客L媽媽、H哥和S先生都跟小黃有合作關係
今天一個原屋主A要賣房子找上了小黃
小黃就會先找底下金主最為雄厚看房子最不挑的H哥來看
並且跟H哥說「只要你願意只賺每坪5萬,我就讓你先買到,而且一定幫你賣掉」
在最神不知鬼不覺之下就以低價賣給了H哥
因為資訊不對等
屋主A根本就不會知道房子賣了低於市場行情價
H哥買進後當然基於信任就會先給小黃賣一陣子的專任合約
這時候小黃就會找L媽媽來進場
同樣的話就開始了
「只要你願意只賺每坪3萬,我就讓你先買到,而且一定幫你賣掉」
L媽媽買進後就輪到最資淺的S先生進場囉
因為S先生是菜鳥投客
所以拿到房子的條件當然不會太好
「只要你願意只賺每坪2萬,我就讓你先買到,而且一定幫你賣掉」
這時候房子就不會太好賣
所以就會漸漸變成一般約
而一般約就是一堆房仲帶著一堆自住客大家搶
這些成交基本上市場都不會知道
可是等到真正的自住客要進場的時候
房價早在短短的3個月就變成高於市場行情6萬以上了
可是自主客沒得挑
因為天龍區的房子本來就少釋出
最後
投機客賺飽了
經紀人賺飽了
可憐的就只是自住客
這就是炒房的真相




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剛剛那篇文章引起大家的回響我還真是始料未及
我原本以為這會是大家都知道的事實
不過我想大家應該還是會希望擁有一間屬於自己的窩
但是要怎麼買才能買得便宜又安全呢
希望這篇文章的幫助大家
剛剛底下有人推文
房仲是社會的寄生蟲,是無產能輸出的職業
其實也是要幫他們平反一下
因為他們也是很辛苦
因為他們要幫買方現況調查
避免買到凶宅、漏水、一些有林林總總問題的房子
說真的不是我做過一年的仲介
我還真的不知道買個房子有這麼多學問
避免買到問題屋最好的方法還是找仲介
因為真的出問題
至少還找得到人求償
通常賣有問題房子的屋主在賣掉之後早就脫產光光了
就算官司打贏也沒錢可賠
也算是蠻危險的
接下來
我們先假設房仲的些微良心還在
房子是正常乾淨的
那我們要怎麼買才不會被坑呢
1、預算
仲介會在一開始先問你的預算
千萬別說
你只要先說你的需求就好了
例如坪數、學區、座向等等
但是我對行情沒概念
可不可以先拿出你們的成交行情給我做參考
這時候你先以成交行情的75折當作你的預算
你們會問我說這樣會不會讓別人當作我是奧客不認真帶我看呢
保證不會
因為他們給你的行情絕對是真的但是一定是最高的
通常同一社區的最高和最低行情可以差到3-4成
所以你的預算是75成就已經是超級A客
行情觀超棒的
這樣子他們才會帶你去看些祕密在賣的專任案
通常專任案會比一般案便宜機會大一些
2、看屋
千萬不要以為進房就是要嫌房差才有機會買便宜
正所謂嫌貨才是買貨人
如果你一直嫌
房仲會以為你是同行派來的看屋部隊
根本就不會認真經營你
即使你出價他也不會認真幫你談
如果你真的覺得房子不差
請真心的讚美她
只是要想辦法找一些小瑕疵來說
最常見的房屋小瑕疵就是
有壁癌啦、附近有宮廟有教堂啦(即使你不介意)、或是交通不便、視野不佳等等
看到喜歡的房子了當然要出價啦
3、出價
出價就是一門藝術了
怎樣能出到不到屋主底價不會一下就買到結果買高買貴
卻能夠讓仲介心癢癢專心幫你談價格且價格一定在預算內而且能滿意
一定要從房價的6折開始出起
為什麼會是這個數字
因為屋主寫在仲介委任契約上的底價通常就是開價的75折呀
一開始仲介一定會告訴你屋主不可能會同意這個價格賣你
廢話,你知道我知道獨眼龍也知道
就算我8折出價你也會說不同意
你就只要回他
我願意付斡旋你去幫我談
我是還有加價的空間,但是說真的能加多少不知道(一定要說)
我也要看老婆、老爸、老媽、小孩、三叔公、四嬸婆的意見
不過我自己是還蠻喜歡這間房子的
但是也是要看屋主的誠意
希望你能幫我買到
通常仲介會先跟你說你這不是在為難我嗎之類的
請不要屌他
斡旋他百分之2萬會收
因為他心裡已經認為這是一個會成交的案子了



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有人說到其實不用付斡旋金
這是真的
因為只要寫下不動產買賣同意書就OK了
那個就已經有法律效益了
只是有些屋主啦
還是停留在看到錢才知你誠意的年代(我是真的遇過)
所以其實付個斡旋金也是無傷大雅
何謂斡旋金:
買房子,沒有不討價還價的,可是房子的交易金額龐大,
買方難免猶豫,仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙
方權益,仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣
雙方關於不動產標的價額意見尚有差距,暫時不能達成共識,
但雙方仍有協調一致之可能時,由買方提出部分價金,交由
仲介公司作為協調之擔保,以示其購買意願。依一般民間交
易習慣,斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」,
且以達成買方要求之任務為必要條件,否則斡旋金必須退還。
當買賣雙方達成價格上之共識時,斡旋金即轉變成買賣價金之
一部分,接著買賣雙方即正式會面簽
定買賣契約。
斡旋金的功用:
斡旋金制度,對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益:

(1)從買方來說,交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調,有助於探
得賣方所出之底價。

(2)對賣方而言,斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在,
蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意,而非只
是投石問路而已,而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼
,亦放棄了拒絕簽約之權利。

(3)仲介公司方面,斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。
所以通常我還是會建議付斡旋
好了

回到正題
四、付斡
剛剛說到要付斡了
付斡通常就是以十萬現金或是5%出價的支票為斡旋金
當你付了斡旋
你就準備看仲介耍猴戲給你看了
他通常會跟你講說你出的價錢真的太低了
我被屋主趕出來了
我被屋主放狗咬了
半夜十一點多打給你說他現在在屋主家
樓下等屋主開門希望能多幫你爭取一點機會
這在仲介裡面叫做「回報辛勞苦」
這些話記得聽聽就好了
通常這時候仲介就只是在店頭的馬路邊演戲給你看而已
你只要回答說
辛苦了,加油吧,希望在你努力下我能看到屋主的誠意
兩到三次的回報後
你會發現
屋主現在的價錢已經比開價低了一成五了
你會覺得這是仲介的辛苦幫你爭取到的嗎
放屁
還記得我一開始說的
底價通常就是開價的75成
仲介所謂降價的幅度還沒有到屋主的底價呢
這時候你就稍微個加個5-10萬給他
記得要很為難的表示這已經是我的最大極限之類的
請幫我再爭取看看
空中議價無法成交
仲介就會約見面談了
五、見面談
傳說中見面三分情的見面談
通常只會讓你們買賣雙方在一開始打個招呼
就會把你們帶到不同的小房間去
根本就沒啥機會碰到面
仲介又會開始在你們的面前耍猴戲
在你面前說屋主難搞
在屋主面說你奧客
這時候你只要多做幾次「拿起包包想離開的動作」
保證價格會開始瘋狂的降價
從見面談一開始的85折突然之間就會變成75折
你只要最後加價65折頂多到7折
通常這就是成交最後的價格了
因為仲介會拿自己的傭金折庸給屋主促成成交
六、成交
就是傭金的問題啦,一些有的沒的流程,最後就是會給你們簽下服務費確認單
你就直接跟他談1趴
說有些仲介都是1趴甚至有0.5趴的
為什麼要跟我收2趴
這時候仲介會為難一下子
但是但是眼看到嘴的鴨子要飛走了
也怕被屋主怪罪
所以還是會成交
七、售後服務
成交後半年內房子有任何問題一定記得回去找仲介
千萬不要自己處理,把事情丟給仲介比較簡單
差不多就是這樣了
有問題再發問吧
希望這些可以稍微的幫助大家
對抗飆漲不止的雞巴房價



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說到斡旋金
看大家的推文都比較會有問題的地方
就是在於如果我突然反悔不想要了怎麼辦
告訴大家付斡旋或是簽邀約書的小撇步
就是「壓特約」
甚麼是壓特約
壓特約就是
在斡旋書或是要約書上會有一小行的「其他約定事項」
在這個部分裡
你就找方法幫自己在付斡旋時想一個退場機制
例如:
我要找我媽過來看
就寫上
本契約自本人母親看屋滿意後同意以此價金為本人之承購價自始生效。
這樣子到時候就算屋主真的突然佛心大發
或是真的底價只有開價6成
而你覺得會買貴了
就請端出你的老媽這張王牌
以歐巴桑殺價心態表示這間房子只有5成價格的價值
請仲介再去談談看
談不攏就表示屋主底價真的差不多就是那裏了
如果覺得六成OK還是可以以六成買
如果5成真的讓你買到也是賺
反正不吃虧XD

(轉載)