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近 10年台北房地產的亂象 (轉貼)
我希望 請 讀 我的唇:「 南 摩 阿 彌 陀 佛 」~
2012年8月16日 16點22分 7則回覆
平淡無奇
頭銜 金星葡萄
發言積分 15,731
建立時間 2011年8月30日 15點37分
修改時間 2011年8月30日 15點37分
本文純粹是我個人心得。沒有任何根據。對不對請大家自行判斷。

台北近10年房價漲很多,但是租金完全沒漲。這很奇怪。台北房東都是白痴嗎?為甚麼不漲租金?
答案是因為。這10年來,買房的人大多數是要轉賣給別人,房屋加價然後賣掉。房屋根本不住,也不租人。所以租屋市場根本沒有變化,要出租的房屋還是一樣多,想租房子的人還是一樣多。

問題來啦!甚麼真的有人願意肯接「漲價過的房屋」,因為買主也是想要加價轉賣給別人。這個遊戲叫做

「大家互相賣來賣去,看哪個笨蛋接到最後一棒」

這個遊戲為甚麼玩的起來,有幾點原因。
1.利息超低,銀行借錢又很好借。買1000萬的房不需要用1000萬,自備200萬即可,剩下跟銀行借。
2.房屋稅超低,就算空屋擺著不住,屋主的壓力也很小。
3.房屋買賣沒有任何限制,今天買明天賣也可以。
4.房屋價格不公開,外行人很容易被騙,用高價買下爛房。

所以這個遊戲玩了10年。但是現在局面已經不一樣。銀行借錢變成很難借,以前10個人頭可以買20間房,現在10個人頭只能買10間房。
奢侈稅下去之後,所有屋主都選擇擺兩年再賣。買方殺價也殺不動,因為利息還是很低,屋主放兩年也死不了。買方如果現在一定要買,別無選擇只能加價。所以現在局面是「價格微漲,交易量大減」。

假設兩年後屋主拿出來賣,有人認為價格會繼續漲,錯!!!

因為買的人變少了。因為「想要轉賣的投資客」已經不買單了。以前賣房子一天有10組客人來看,結果現在只剩下5組客人來看。

那兩年後房價會暴跌嗎?錯!是緩跌!因為利息還是很低。價格不好,我可以擺3年再賣,價格還是不好。我可以擺4年。

所以現在的局面是比誰有耐心,先妥協的人就輸了。我可以現在預測一下,兩年後會小跌,三年後還是小跌,四年後還是小跌。

那到底跌到多少才會停?

依照國外的經驗,這個數字是「房價等於20年租金」。這個數字是代表「所有人都買房自住,沒有人要轉賣。」

提一個特例,日本房價大約等於12年租金。日本恰巧跟台北相反,日本房價低,但是房租高。

台北目前房價大約是30~40年的租金。我本人現在租在新北市房子,房價是34年租金。
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假設2年後你要出來買房了,要怎麼看房子?

1.這間大廈,晚上有多少人開燈?
2.信箱有沒有人被貼斷水斷電?
3.停車場停了多少車?還有多少空位?
4.公設可以用嗎?
5.公共區域乾淨嗎?
6.銀行貸款大方嗎?

1,2,3大家都應該知道是看什麼。我就不說了。
那為甚麼要看公設。如果仲介跟你說公設現在還沒開放,那代表大家都不想出錢維護公設,乾脆封起來不准用。說不定管委會根本沒成立,公設也沒點交。
公共區域很髒亂,那代表一堆人沒交管理費。所以沒錢請人打掃。那代表很多人買了又不住。

為甚麼要看銀行貸款?因為銀行開店就是要賺錢,銀行算的比你還精。
「奇怪。我明明信用正常,而且還是公務員。結果1000萬的房,居然只能貸到400萬,也差太多了吧?」

銀行不給貸只有幾種原因
1.你的薪水很低,信用很爛。
2.那棟大廈太多人法拍,所以銀行一遇到這間大廈就先打折再說。
3.銀行預測未來房價會跌,所以金額給很保守。






本人心得正確與否,大家怎麼看呢?